Vous avez acheté une maison que vous voulez bien prendre en main. Vous avez déjà entendu de nombreuses histoires par le bouche-à-oreille à propos de la réduction de TVA de 21 % à 6 % en cas de rénovation. Mais vous n’avez pas la moindre idée des conditions auxquelles votre maison doit satisfaire. Ou quels travaux de rénovation peuvent être pris en considération à ce niveau. Nous avons examiné tout cela pour vous.

Les conditions

Bien entendu, une telle réduction de la TVA s’accompagne de quelques conditions:

1) La première condition est que votre maison est exclusivement utilisée comme maison privée. Pour les personnes qui exercent leur profession principalement à domicile, cela signifie que pas plus de 50 % de la maison ne doivent être utilisés à cette fin.

2) De plus, votre maison a été habitée pour la première fois il y a au moins dix ans.

3) La troisième condition concerne « l’emplacement » des travaux de rénovation : ceux-ci doivent être faits dans et au niveau de votre maison. Par exemple, l’aménagement du jardin n’en fait pas partie. En outre, tous les travaux exécutés doivent vous être directement facturés à vous, en tant qu’utilisateur final. N’oubliez pas non plus de faire appel à un entrepreneur pour tous les travaux et que celui-ci doit vous remettre une déclaration écrite indiquant que votre maison est conforme à toutes les exigences après l’exécution des travaux.

Quels sont les travaux que vous pouvez exécuter avec une TVA à 6 % ?

Maintenant que vous savez que votre maison satisfait aux conditions nécessaires, il est important de savoir quels travaux vous pouvez exécuter en bénéficiant de cette réduction de la TVA. Il semble qu’il y en ait beaucoup.

Ainsi, vous pouvez tenir compte dans votre maison de tous les travaux sanitaires et d’électricité, mais également de tout ce qui concerne le chauffage central et l’air conditionné, l’isolation, le revêtement des murs et des sols ou d’une nouvelle cheminée ou d’un feu ouvert. Mais, cela va encore plus loin.

Nous avons également trouvé : les dispositifs d’alarme rattachés en permanence à la maison, votre cuisine à l’exception des appareils (donc, uniquement la remise), les parois de séparation et les armoires qui ne peuvent pas être enlevées, le ponçage et le vernissage de votre parquet et les travaux de peinture nécessaires, en ce compris le papier-peint. Vous pouvez déjà faire de nombreuses choses avec cela.

Mais, ce n’est pas fini.

Il y a notamment encore les travaux à l’extérieur de votre maison, comme une nouvelle façade avant ou l’intégration de volets, de volets roulants ou de stores enroulables. Ou une véranda, une pergola, une terrasse ou un garage. À la condition qu’ils soient construits ou aménagés dans votre maison. La réduction de la TVA ne s’applique pas à une pergola isolée ou à un carport qui se trouve loin dans votre jardin, et vous devez donc compter sur une TVA de 21 %.

​Et, cela va encore plus loin.

Vous voulez faire ramoner votre cheminée ou faire déboucher les égouts et les conduites ? Vous pouvez également le faire en bénéficiant du régime de TVA de 6 %. N’oubliez surtout pas les heures de travail payées dans le cas d’une rénovation. Car vous pouvez également les reprendre sous la TVA de 6 %.

Toutefois, la liste n’est pas infinie. Sachez donc par exemple que vous devez compter une TVA de 21 % pour les travaux de démolition qui précèdent la rénovation ainsi que pour les travaux qui n’ont pas de rapport avec la maison. Nous pensons ici à l’aménagement du jardin, comme nous en avons déjà parlé plus haut.

Que se passe-t-il si vous voulez rénover entièrement une vieille maison ?

Vous pouvez aussi le faire en bénéficiant d’une TVA de 6 %, à la condition que la vieille partie de la maison que vous démolissez s’élève à plus de la moitié de la surface totale. Cela signifie que vous devez de toute manière conserver une partie importante de la maison existante. Toutefois, dans 32 villes flamandes et wallonnes, vous bénéficiez d’une réduction de la TVA à 6 %, même si vous démolissez entièrement la maison et que vous construisez entièrement une toute nouvelle maison.

Pour de plus amples informations à propos de la réduction de la TVA dans le cas d’une rénovation, vous pouvez toujours consulter le site du SPF Finances.

Source: Investr

Vous louez une maison ou un appartement. Pendant le bail, vous aimeriez augmenter le loyer parce que vous avez réalisé quelques travaux de rénovation à votre bien immobilier ou parce que le quartier a gagné en valeur. Comment procéder?

Bonne nouvelle si vous voulez investir dans une seconde résidence ou un immeuble de rapport pour le mettre en location! Les possibilités de financement sont plus nombreuses que pour une habitation classique.

Vous avez en vue une seconde résidence à la Côte ou dans les Ardennes, un kot d’étudiant pour les enfants, un appartement à louer ou un box de garage? La faiblesse des taux d’intérêt continue aujourd’hui à pousser de nombreux d’investisseurs vers l’immobilier. Chez BNP Paribas Fortis, un crédit hypothécaire sur cinq était destiné à une seconde résidence au premier semestre de 2017. Plus spécifiquement, pour des maisons et des appartements. L’immobilier commercial, les bâtiments et terrains industriels, quant à eux, représentaient à peine 5% des investissements. Dans le cas de sept secondes résidences belges sur dix pour lesquelles BNP Paribas Fortis a accordé un crédit, l’intention de l’emprunteur était de générer des revenus locatifs.

1. Davantage de possibilités

Une enquête menée auprès des quatre grandes banques nous apprend que l’achat d’une seconde résidence ou d’un immeuble de rapport est généralement financé par un emprunt classique, à l’instar du logement familial. Il n’existe pas non plus de différence notoire entre les taux d’intérêt et les formules d’emprunt. Il n’empêche qu’un crédit reste toujours un travail sur mesure. "Les taux sont différents pour chaque dossier, indique Tiziana Rizzo, d’ING Belgium. Plusieurs paramètres interviennent. Notamment le projet à financer, le profil de risque du client, son apport personnel, le fait qu’il s’agisse d’une première habitation ou d’une deuxième."

Ce que l’on sait moins, c’est que pour acquérir une seconde résidence ou un immeuble de rapport, il existe d’autres possibilités que l’emprunt hypothécaire classique.

→ Reprendre son crédit logement existant

Vous avez un emprunt en cours sur votre habitation principale qui est déjà remboursé en bonne partie? Vous pouvez dans ce cas demander la reprise de ce crédit. Cela vous fera économiser les frais de notaire, d’hypothèque et d’enregistrement.
Attention! Ce n’est pas le taux d’intérêt d’origine qui sera appliqué à ce nouveau prélèvement, mais bien les taux actuellement en vigueur.

→ Demander un crédit "bullet"

Vous disposez du capital nécessaire pour votre achat, mais vous ne souhaitez pas l’engloutir dans votre projet? Ou vous attendez sous peu la rentrée d’une somme importante d’une assurance-vie, d’une assurance groupe ou de la vente d’un autre bien immobilier? "On peut dans ce cas passer par un crédit ‘bullet’", suggère Pieter Kussé, porte-parole de KBC. La caractéristique d’un tel crédit est d’être un crédit à terme fixe, sans remboursement de capital pendant la durée du crédit. En d’autres mots, vous ne payez chaque mois (ou périodiquement) que des intérêts. Le capital emprunté, quant à lui, est remboursé en une fois au terme convenu. L’avantage c’est que cela permet d’alléger sérieusement la charge mensuelle par rapport à un crédit logement classique. Mais au bout du compte, cela revient plus cher, parce que vous payez des intérêts sur la totalité du montant emprunté pendant toute la durée de l’emprunt.

2. Une plus grande marge d’investissement

La plupart des banques ne pratiquent pas de conditions d’octroi ou de taux différentes pour un prêt en vue d’acquérir une seconde résidence ou un immeuble de rapport que celles visant l’achat de l’habitation principale. "Selon nos règles, pour l’octroi d’un crédit logement, le rapport de la charge mensuelle de l’emprunt ne peut pas dépasser 40% du revenu net (la règle générale est 30%). En outre, l’emprunteur doit conserver au moins 1.250 euros de revenus par mois pour couvrir ses dépenses. Nous prenons aussi en considération le rapport entre le montant de l’investissement et l’emprunt", précise Valery Halloy, de BNP Paribas Fortis.

Si vous allez mettre votre immeuble en location, votre banquier tiendra cependant compte des revenus locatifs attendus dans la détermination de votre capacité de remboursement.

Attention! Tenez compte du fait que les futurs revenus locatifs ne sont pris en compte qu’à concurrence de 80% (et non pas 100%). Pour la simple raison que votre bien risque de ne pas être loué en permanence.

3. Davantage d’options pour la mise en gage

Lorsqu’un banquier accorde un prêt, il veut s’assurer qu’il récupérera ses billes si l’emprunteur est dans l’incapacité de rembourser. Pour un logement principal, il prendra le plus souvent une hypothèque sur la maison ou l’appartement financé. Il peut le faire aussi pour une seconde résidence, mais des alternatives existent.

Celui qui a déjà (partiellement) remboursé son emprunt pour son habitation peut effectuer une reprise de cette hypothèque. Une inscription hypothécaire a en effet une durée de trente ans.

Le mandat hypothécaire est une autre possibilité. Le coût de cette procuration donnée au banquier est nettement inférieur à celui d’une inscription hypothécaire.

Attention! La situation diffère quelque peu dans le cas d’un bien immobilier situé à l’étranger. Aussi votre banquier belge ne sera-t-il généralement pas prêt à prendre une hypothèque sur votre bien à l’étranger. Il n’acceptera une hypothèque que sur un bien situé en Belgique.

En d’autres termes: vous devrez posséder un immeuble en Belgique pour conclure un emprunt hypothécaire en vue d’acquérir un bien immobilier à l’étranger. Ou vous devrez pouvoir fournir d’autres gages, par exemple un portefeuille-titres. Il est évidemment possible de proposer une combinaison de garanties.

4. L’assurance solde restant dû: pas un must

Pour un emprunt destiné à l’achat d’un logement familial, la banque exige quasi toujours la souscription d’une assurance solde restant dû. Celle-ci rembourse le capital encore dû en cas de décès de l’emprunteur. La prime de ce type d’assurance dépend entre autres du profil de santé et de l’âge de l’emprunteur. Plus vous êtes âgé lorsque vous empruntez, plus la prime sera élevée.

C’est un inconvénient, d’autant qu’un investissement dans une seconde résidence ou un immeuble de rapport se fait généralement à un âge plus avancé que l’achat de la maison familiale. Mais en pratique, pour ce genre d’investissement immobilier, une assurance solde restant dû n’est pas toujours nécessaire. L’immeuble peut toujours être vendu pour rembourser l’emprunt. Les revenus locatifs éventuels peuvent aussi y contribuer. Il peut en outre y avoir une autre couverture décès, par exemple via une assurance groupe de l’employeur.

Source: MonArgent

Les entrepreneurs qui achètent des biens immobiliers en partie via leur société doivent s’attendre à payer beaucoup plus.

Dans le milieu des entrepreneurs, la technique est courante depuis de nombreuses années: un entrepreneur jette son dévolu sur une villa ou un appartement pour y installer sa société. Il opte ensuite pour un achat scindé. Dans ce scénario, l’entrepreneur personne physique achète la nue-propriété du bien, tandis que sa société achète l’usufruit pour une période de 20 ou 30 ans. Dans ce cas, la société est dispensée du paiement d’un loyer pendant toute la durée de l’usufruit.

Ce système, fiscalement très intéressant, se pratique depuis des années. Prenons l’exemple d’une villa qui coûte 600.000 euros. La société paie 85% du montant pour l’usufruit, c’est-à-dire 510.000 euros. Pour la nue-propriété, l’entrepreneur ne paie donc que 15%, soit 90.000 euros. Si l’usufruit s’éteint après 20 ans, l’entrepreneur acquiert la pleine propriété de la villa, sans devoir débourser le moindre euro supplémentaire.

Pour déterminer la valeur de l’usufruit, les comptables utilisent la méthode Ruysseveldt, une formule (incomplète) qui a été détournée de l’objectif premier de son inventeur éponyme. Cette formule est d’ailleurs remise en question depuis des années, parce qu’avec les taux bas des obligations souveraines à long terme, la valeur de l’usufruit est très souvent surestimée. Comme dans notre exemple. Ce qui conduit à des excès. C’est pourquoi le Service des décisions anticipées (ruling) a proposé une autre formule, plus stricte, pour les dossiers qui lui ont été soumis à partir de 2016.

Aujourd’hui, l’administration fiscale applique la formule du ruling pour évaluer tous les achats scindés. "Dans plusieurs dossiers individuels, les entrepreneurs concernés sont aujourd’hui contrôlés sur la base des critères, plus stricts, appliqués par la Commission des décisions anticipées", explique l’avocat fiscaliste Robin Messiaen (SherpaLaw). Le SPF Finances confirme: "Des instructions ont en effet été données en interne afin que tous les contrôleurs appliquent la formule utilisée par le ruling", explique Francis Adyns, porte-parole du SPF Finances.

Un changement qui pourrait coûter cher

Cette mesure pourrait coûter très cher à certains entrepreneurs. "Des sondages montrent que la surévaluation pathologique de l’usufruit sur la base de la méthode Ruysseveldt fait aujourd’hui place dans de nombreux cas à une sous-évaluation de l’usufruit. C’est le retour du balancier, poursuit Robin Messiaen. Avec la formule de la Commission des décisions anticipées, l’usufruit est estimé à un peu moins de 60% de la valeur d’achat, pour un peu plus de 40% pour la nue-propriété." Pour l’entrepreneur personne physique, cela fait une sacrée différence. Si nous reprenons notre exemple, cela signifie que l’entrepreneur devra mettre sur la table 240.000 euros (40% de 600.000 euros) au lieu de 90.000 euros pour la nue-propriété.

Bart Van Coile, vice-président de l’Institut des experts-comptables et des conseillers fiscaux, considère que la formule du Service du ruling fait un peu trop pencher la balance en faveur du fisc.
"On s’attend à ce que de nombreux entrepreneurs doivent mettre la main à la poche pour rectifier la situation."

"S’y ajoute le fait que la formule du ruling est appliquée par les contrôleurs fiscaux sur les achats scindés qui ont eu lieu alors que la méthode Ruysseveldt était encore admise par l’administration, poursuit Robin Messiaen. On ne sait pas encore si les contrôleurs se montreront tolérants. "Mais on s’attend à ce que de nombreux entrepreneurs doivent mettre la main à la poche pour rectifier la situation", poursuit l’avocat selon lequel, on dénombre aujourd’hui entre 70.000 à 100.000 cas d’achats scindés dans notre pays.

Bart Van Coile souligne que les entrepreneurs qui, dans le passé, ont tenté de minimiser exagérément leurs impôts sont les plus exposés. Un bon comptable veille en effet à ce que ses clients ne se comportent pas de manière insensée. "Je pense qu’il ne devrait y avoir aucun problème tant que la valeur de l’usufruit ne dépasse pas la valeur locative du bien pendant la période concernée", conclut Bart Van Coile.

Source: l'Echo

Le taux de TVA pour la rénovation d'une habitation de dix ans ou plus est de 6%. Mais quelles sont les règles à suivre pour bénéficier de ce taux préférentiel?