Ondanks de licht dalende prijzen in het eerste kwartaal en risicofactoren zoals een stijgende rente, zien vastgoedexperts en economen weinig gevaren op een forse correctie van de Belgische vastgoedprijzen in 2016. Dat leert een rondvraag van De Tijd bij 17 vastgoedwatchers.

Nooit eerder werden zoveel woningen verkocht als in het eerste kwartaal van 2016, leren cijfers van de notarissen. ‘Het aantal dossiers ligt 10 procent hoger dan in het laatste kwartaal van 2014. Dat aantal was toen al kunstmatig hoog genoemd, omdat er massaal werd geanticipeerd op de invoering van de minder gunstige woonbonus in Vlaanderen’, stelt notaris Bart Van Opstal vast.

Die ongewoon hoge bedrijvigheid op de woningmarkt gaat vooralsnog niet gepaard met een explosie van de woningprijzen. De gemiddelde prijs van een appartement in België steeg in het eerste kwartaal van 2016, in vergelijking met het vierde kwartaal van 2015, met 1,1 procent tot 206.399 euro. Voor huizen (inclusief villa’s) stellen de notarissen zelfs beperkte prijsdalingen vast. Voor een huis werd in België in het eerste kwartaal van 2016 gemiddeld 230.103 euro neergeteld. Dat is 2 procent minder dan het gemiddelde van 2015.

De Tijd bevroeg een panel van 17 vastgoedexperts naar hun verwachtingen over heel 2016 en voor de komende vijf jaar. De rondvraag gebeurde in de tweede helft van maart. De experts verwachten voor heel 2016 een lichte stijging van zowel de volumes (+2 procent) als de vastgoedprijzen (+1 procent voor villa’s en huizen).

Instapklaar of verbouwen

De panelleden zien de prijsevoluties tussen instapklare woningen en zwaar te renoveren woningen in 2016 verder uit elkaar groeien. Zowel voor huizen als voor appartementen loopt de prijsdiscrepantie - voor België en Vlaanderen - op tot meer dan 3 procentpunt.

De experts gaan ervan uit dat instapklare woningen in 2016 waardevast blijven, met verwachte prijsstijgingen in België van 1,6 procent voor villa’s en huizen en 1,7 procent voor appartementen. In elk van de drie gewesten worden voor die instapklare woningen prijsstijgingen verwacht. Dat is niet het geval voor zwaar te renoveren woningen, met verwachte prijsdalingen van 1,6 procent voor huizen en 1,4 procent voor appartementen. Die trend is te zien in Vlaanderen, Wallonië en Brussel.
‘Meer en meer mensen zijn op zoek naar instapklaar. Dat geldt voor welvarende senioren die hun grote woning inruilen voor een trendy appartement, maar ook voor jongeren die klein en instapklaar verkiezen boven groot’, zegt Isabelle Vermeir van Century21.

Het risico op een prijscorrectie neemt in 2016 volgens het panel niet toe. Twee jaar geleden schatten de experts de kans op een daling van de prijzen met 5 procent in het lopende jaar nog op 27 procent. Dit jaar is dat teruggevallen tot 12 procent. ‘Belgisch vastgoed is vandaag vrij correct gewaardeerd’, stelt Johan Van Gompel van KBC.

Tegelijkertijd worden de komende vijf jaar geen spectaculaire prijsstijgingen verwacht: +1,2 procent per jaar voor huizen, +1,5 procent voor appartementen en +2 procent voor bouwgrond.

Dat zou moeten volstaan om vastgoed de komende vijf jaar waardevast te houden. De panelleden schatten de kans dat de prijzen de komende jaren minstens even snel zullen stijgen als de inflatie, op 56 procent. Het risico dat de prijzen in ons land de komende jaren in nominale cijfers zullen dalen, wordt geschat op 15 procent.

De experts zien de ongewoon lage rente als veruit de voornaamste reden voor de goed overeind blijvende woningmarkt. ‘De zeer lage rente is de grote sterkhouder van de woningmarkt’, zegt Erik Verlinden van Trevi. Op de lijst van sterkhouders voor de woningmarkt staat de lage opbrengst van alternatieve investeringsvormen (spaarboekje, obligaties…) op de tweede plaats. ‘Onderschat die factor echt niet. We zien steeds meer kopers opdagen om te verhuren’, voegt Iain Cook van ERA eraan toe.

De derde plaats wordt gedeeld door ‘een vraag die groter is dan het aanbod’ en ‘de milde fiscale behandeling’. ‘Het aantal huishoudens groeit al jaren sterker dan het aantal toegekende bouwvergunningen. Er is in België echt geen overaanbod in de maak. Integendeel’, zegt Frank Maet van Belfius.

Bedreigingen

Een forse stijging van de rente wordt in de eerste twee jaar niet verwacht. ‘Een sterke stijging is wel de grootste potentiële gamechanger in de komende jaren’, meent Bart Van Craeynest van Econopolis. ‘De impact van de minder gunstige woonbonus werd geneutraliseerd door de rentedaling. Als die lage rente er niet meer is, kan de woonbonus niet meer hetzelfde milderende tegenwicht als vroeger bieden’, waarschuwt Julien Manceaux van ING.

Ook een minder goed economisch klimaat, met een dalend consumentenvertrouwen, hogere werkloosheid en een dalende koopkracht, zou hard aankomen. ‘Betaalbaar wonen zal bij een omslag van de conjunctuur sneller voor meer mensen onbetaalbaar worden’, zegt Philippe Janssens van Stadim.

Vastgoed moet ook fundamenteel gezond blijven. Vandaag zijn de meeste alternatieven voor vastgoed niet interessant. Dat blijft niet noodzakelijk zo. Vastgoed moet op zich veelbelovend blijven. ‘De locatie en de huurinkomstenstromen moeten op termijn aantrekkelijk blijven’, merkt Pol Tansens van BNP Paribas Fortis Wealth Management op. De stijging van de huurprijzen blijft op de meeste plaatsen in dit land nog steeds vrij beperkt.

Heel wat experts wijzen ook op de verstrengde kredietverstrekking bij de banken. ‘Dat blijft een remmend effect op de markt hebben en op de betaalbaarheid van wonen. Zodra de lage rente er niet meer is, zal die kredietpolitiek zich extra laten voelen’, zegt Filip Dewaele van Dewaele Groep.

Vrijwel alle experts gaan ervan uit dat woningvastgoed de komende jaren zwaarder zal worden belast. ‘Een belasting op residentiële huur zou hard aankomen’, stelt Sven Potvin van Quares. ‘De psychologische impact van een zwaardere fiscaliteit mag niet worden onderschat in een tijdperk waarin vastgoed een belangrijk alternatief voor beleggers vormt’, zegt Luc Machon van het BIV.
Impact van aanslagen

De meeste experts hadden al hun prognoses ingestuurd vóór de aanslagen van 22 maart. Toch verwezen enkelen van hen die later hadden ingestuurd, ernaar. ‘De aanwezigheid van internationale instellingen was tot nu toe een grote troef voor Brussel. Blijvende politieke instabiliteit en een vertrek van die instellingen zouden wel degelijk een bedreiging vormen voor onze woningmarkt’, aldus Sophie Lambrighs van Home Invest Belgium. ‘Een wankele status van Brussel als veilige hoofdstad voor internationale instellingen is de grootste risicofactor voor de Belgische woningmarkt in de toekomst’, zegt Johan Albrecht van het Itinera Institute.

Gent, vorig jaar nog op de vijfde plaats, is voor de experts de favoriete stad om in 2016 te investeren in een woning. Brussel, Antwerpen, Leuven en Mechelen zitten ook dit jaar in de top vijf.

Niet alleen de stad, maar ook de buurt maakt voor de experts het verschil. ‘Los van de grootte van de gewenste woning en het inkomen waarover men beschikt, schenken de mensen op de eerste plaats aandacht aan de aangename, algemene uitstraling van een buurt’, stelt Hans Bevers van Petercam. Zowat alle experts zitten ook op dat vlak op dezelfde golflengte.

Bron: Netto

24 april 2016 naar nieuwsoverzicht